هل ينعكس تعديل قانون التملك على القطاع العقاري: سوليدير تلزم المرآب وتنتظر الجمعية العمومية(صور)

كتب معن برازي: تعرف استثمارات القطاع العقاري وقطاع البناء والانتشاءات موجة ارتفاع جديدة وخاصة في المشاريع المتعلقة بتطوير العقارات في ضواحي بيروت من جهة واطلاق مجلس الانماء والاعمار دفعة جديدة من التلزيمات في مناقصات البنى التحتية. ويقول المعنيون في هذا القطاع ان نمو اسواق العقارات مرتبط بعدد من العوامل التقنية اهمها: اولا: المبيعات العينية التي تتولاها الشركة اللبنانية لإعادة اعمار وتطوير وسط مدينة بيروت (سوليدير) والتي تنعكس ايجابا على سوق العقارات. وينتظر ان يكون لقرار الشركة المتعلق في فتح الرأسمال للاجانب وقعا قويا على تطور هذه الاسواق. ويقول احد السماسرة ان شركة سوليدير والتطوير العقاري الذي يشهده وسط مدينة بيروت هما الركيزتان الاساسيتين لاسعار »كل ما يتعلق بالمباني والمحال التجارية«. اشارة الى ان الشركة تتهيأ في جلسة لمجلس ادارتها قريبا لطرح موضوع فتح رأسمالها للمستثمرين الاجانب. وعليه يتوقع ان يكون هذا الموضوع والقوانين المتعلقة بتملك الاجانب عقارات عينية، على جدول اعمال الجلسة. ثانيا: ومن المواضيع التي تنعكس بشكل او بآخر على اسواق العقارات موضوع تقدم اشغال البنى التحتية في عدد من المناطق اللبنانية وفي هذا الاطار تفيد المعلومات بأن مجلس الانماء والاعمار يستعد لاطلاق عدد من التلزيمات قبل نهاية العام الحالي نظرا للمهل التي حددها المانحون في موضوع الافادة من القروض الموقعة او تلك التي يتفاوض المجلس في شأنها. تملك الأجانب وفي الموضوع الاول وكما اصبح معلوما فإن الجمعية العمومية غير العادية دُعيت للنظر في فتح الرأسمال الى الاجانب. ولم يتضح حتى الآن ان كان القرار التي سيعرضه مجلس الادارة يسعى الى السماح للاجانب بتملك اسهم في الشركة دون إعطائهم حق التملك العيني للعقارات ام ستكون التوصية تتعلق بتملّك اسهم في الحصة المعنية المسموح بها من قبل القوانين المرعية الاجراء. وعلى اي حال فإن التفكير الاولي في فتح رأسمال سوليدير للأجانب يرجح ان ينعكس ايجابا على اوضاع التداول في اسهم الشركة في مرحلة اولى وبالطبع سينعكس ايجابا على أوضاع التداول في بورصة بيروت مع ما يعنيه هذا الامر من انفتاح للاسواق المحلية والسماح للمستثمرين الاجانب بتوظيف اموالهم في الردهة المحلية. ومن البديهي القول ان الانعكاس الاول لهذا القرار سيكون على ميزان المدفوعات وحركة التدفقات المالية والاستثمارات المباشرة الى لبنان (FOREIGN DIRECT INVESTMENT) وبما ان سوليدير اضحت الميزان الاساسي لاسعار العقارات في المباني التجارية واحد موازين القوى في حركة العرض والطلب فمن المتوقع ان ينعكس هذا الاجراء على اسواق العقارات بشكل مباشر وان تشهد هذه الاسواق تنافسا في الاسعار لجهة الكفاءة في التطور العقاري. ومن جهة قانونية فان المرسوم رقم 11614 (الصادر في 4/1/69) سيكون المراد تعديله ان أُريد لغير اللبنانيين تملك حقوق عينية عقارية في لبنان. وتنص المادة الاولى على انه لا يجوز لأي شخص غير لبناني، طبيعيا كان ام معنويا، كما لا يجوز لاي شخص معنوي لبناني يعتبره هذا القانون بحكم الاجنبي، ان يكتسب بعقد او عمل قانوني آخر بين الاحياء اي حق عيني عقاري في الأراضي اللبنانية او اي حق من الحقوق الاخرى التي يعيّنها هذا القانون الا بعد الحصول على ترخيص يعطي بمرسوم يتخذ في مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير المالية. ولا يشذ عن هذه القاعدة الا في الاحوال المنصوص عليها صراحة بهذا القانون او بنص خاص. وتنص المادة 2 انه لاجل تطبيق هذا القانون تعد بحكم الاشخاص المعنويين غير اللبنانيين: شركات الاشخاص والشركات المحدودة المسؤولية التي لا يملك جميع الحصص فيها اشخاص طبيعيون لبنانيون ممنوع عليهم، حسب نظامها، التفرغ عن تلك الحصص الى غير اللبنانيين او الى غير الشركات اللبنانية الصرف. الشركات المغفلة وشركات التوصية المساهمة التي لا تكون جميع اسهمها اسهما اسمية يملكها اشخاص طبيعيون لبنانيون او شركات لبنانية صرف يحظّر نظامها التفرغ عن تلك الاسهم الى غير الاشخاص الطبيعيين اللبنانيين او الى غير الشركات اللبنانية الصرف. وتنص المادة 3 على انه يستثنى من احكام المادة الاولى ويعفى من الترخيص: 1 تملك اللبنانيي الاصل الذين فقدوا جنسيتهم، او رعايا الدول العربية، عقارات مبنية او مخصصة للبناء لا تزيد مساحتها في جميع الأراضي اللبنانية على الخمسة آلاف متر مربع شرط الا تزيد المساحة في محافظة بيروت على الثلاثة آلاف متر مربع وان يباشر في البناء في مهلة سنتين من تاريخ التسجيل في السجل العقاري تحت طائلة بيع العقار لحساب صاحب العلاقة وعلى مسؤوليته بالمزاد العلني على الوجه المعين بالبند 2 من المادة 14. 2 تملك الشركات اللبنانية المعتبرة بحكم غير اللبنانية حسب احكام المادة الثانية، عقارات لا تزيد مساحتها في جميع الأراضي اللبنانية على عشرة آلاف متر مربع لاجل مستلزمات اعمالها على ان تتوفر في هذه الشركات الشروط التالية: اذا كانت هذه الشركات من شركات الاشخاص او الشركات المحدودة المسؤولية فيجب ان يملك الاكثرية المطلقة من الحصص فيها شركاء لبنانيون او شركات لبنانية صرف يحظر نظامها التفرغ عن تلك الحصص بأي وجه الى غير الاشخاص اللبنانيين او الى غير الشركات اللبنانية الصرف. اذا كانت من الشركات المغفلة او شركات التوصية بالأسهم فيجب ان يكون ثلث اسهمها على الاقل اسهماً اسمية لمساهمين لبنانيين يحظر نظامها التفرغ عنها الى غير اللبنانيين او الى غير الشركات اللبنانية الصرف. 3 اكتساب الملكية العقارية بموجب احكام المادتين 37 و53 من قانون الاستملاك (المرسوم الاشتراعي رقم 4 تاريخ 30 ت2 1954 وتعديلاته). 4 اكتساب الحقوق العينية العقارية تنفيذاً لأحكام قوانين خاصة تفرض اكتسابها على سبيل الضمانة او تسمح به لسبب آخر وضمن الحدود التي تفرضها هذه القوانين والشروط التي تعيّنها. 5 اكتساب الحقوق العينية العقارية التالية: أ حق الارث للورثة الشرعيين للبنانيين او غير لبنانيين. ب الحق الناشئ عن هبة معقودة بين اجنبي واجانب يدخلون في عداد ورثته عند وفاته، وخاصة الاصول والفروع والازواج. ج الحقوق الناشئة عن عقود الانتفاع والرهن والبيع بالوفاء او بالاستغلال والتأمين والاجارة المنصوص عليها بالقرار 12 الصادر في 16/1/1934، على ان تراعى في اكتساب هذه الحقوق احكام المادتين الرابعة والخامسة. التعديلات المطلوبة على نظام الشركة هذا وفي حال وافقت الجمعية العمومية لسوليدير على فتح رأسمال الشركة الى الاجانب فيتحتم على الشركة ان تجري تعديلات جوهرية في نظامها الاساسي. وبحسب المادة السابعة من المرسوم الذي انشأ سوليدير فقد أُعطي لرعايا الدول الاجانب ولمؤسسات الدول العربية الرسمية او شبه الرسمية ولرعايا الدول العربية حق تملك اسهم في الشركة طبعاً مع وجود تراتبية تقضي للبنانيين التملك اولا اي صحاب الحقوق العينية والذين استحصلوا على اسهم في سوليدير نتيجة الاسترداد. وحظرت المادة 17 على اي مساهم طبيعي او معنوي ان يتملك مباشرة او بصورة غير مباشرة اكثر من 10$ من رأسمال الشركة واكدت المادة 18 من القانون عينه على ان يكون دوماً ثلثا اعضاء مجلس الادارة على من اللبنانيين. اشارة الى ان المادة 3 من البند السابع من قانون 117 استثنت الشركة العقارية من احكام المادة الاولى من القانون المتعلق باكتساب غير اللبنانيين الحقوق العينية العقارية في لبنان واعفتها من التراخيص شرط مراعاة المادتين 17 و18. اما تعديل النظام الاساسي لشركة سوليدير فسيكون له عدد من المفاعيل المتعلقة بدراسة كيفية السماح لمستثمرين بالتملك في »سوليدير« كالحصة المتوقعة وحق الافضلية بينهم وبين بقية الفئات المحددة في النظام الاساسي. الا ان الامر الاكيد في هذا الاطار هو انه لن يسمح لاصحاب الاسهم غير اللبنانيين بتملك حقوق عينية عقارية في الوسط خصوصاً وفي لبنان عموماً. ويقول العارفون ان التعديلات المطلوبة في المرسوم الصادر عام 1969 المادة 14 الذي ينص على سماح »الترخيص باكتساب حقوق عينية عقارية على مساحة تزيد على المساحة القصوى المحددة بالمادة الحادية عشرة: 1 للشركات المختلطة ذات المنفعة العامة او المنفعة السياحية التي تسهم الدولة في رأس مالها او في تحقيق مشاريعها. 2 للمؤسسات او الجمعيات العلمية او الثقافية او الخيرية الاجنبية او للبعثات الدبلوماسية والقنصلية عندما يكون اكتسابها هذه الحقوق لازما لأعمالها وشرط تنفيذ المشروع الذي من أجله منعت الترخيص في المهلة التي حددها وذلك تحت طائلة سقوط الحق الذي اكتسبته حكما وبيع ما رخّص لها بتملكه وما قد يكون احدث فيه من منشآت بالمزاد العلني لحسابها وعلى مسؤوليتها وفاقا لأصول تُحدد بمرسوم يتخذ في مجلس الوزراء«. التلزيمات وفي الشق الثاني ينعكس تطور وتلزيم النشاطات ومناقصات البنى التحتية ايجابا على القطاع العقاري. اما احدث ما تم في هذا المجال فهو تلزيم سوليدير لأعمال مرآب السيارات تحت الأسواق القديمة. وتفيد المعلومات ان شركة الإنشاءات العربية (ARABIAN CONSTRUCTION COMPANY) قد فازت بالمناقصة وتبلغ قيمة التلزيم 9،20 مليون دولار ويتوقع انجاز المشروع في أيلول 1998، ويشمل المشروع بناء مرآب يتسع لحوالي ألفي سيارة، اما أشغال مرآب السيارات في المدخل الجنوبي لسوليدير والذي يتوقع ان يتسع لحوالى 500 سيارة فستفضّ عروضه هذا العام. اشارة الى ان المرآبين قد تم تصميمهما من قبل شركة سمير خيرالله وشركاه والشركة البريطانية »بورو هابولد« (BURO HAPPOLD). وتفيد المعلومات ان عددا من الاستشاريين الاجانب يدرسون حاليا هندسة الأسواق القديمة تمهيدا لعرضها في إطار تلزيمات عامة لها.