المصدر:
للمرة الأولى، منذ انكباب المشترع اللبناني، دوريا على »حرق اصابعه« في تنظيم العلاقات التأجيرية على قاعدة التمديد بين المالكين القدامى وبين المستأجرين لديهم، يرفع الى مجلس الوزراء مشروع قانون خاص بالايجارات السكنية ينص صراحة على آلية مفصلة، ليصار الى اعتمادها كحل جذري لهذه المشكلة المتأزمة باستمرار. ويقوم هذا الحل على تحرير تدريجي لسائر عقود الايجارات المعقودة، قبل 22/7/1992، ولفترة زمنية تنتهي بعد 12 سنة، بحيث يصبح لبنان من دون قوانين استثنائية للايجارات. إلا ان هذا الحل الذي حاول رئيس مجلس الوزراء رفيق الحريري اطلاق حوار حوله، منذ طرحه في العام 1997، سيصطدم، من دون شك، بمعارضة مزدوجة، من المستأجرين والمالكين، مستهدفين بذلك »تحسين المكتسبات« الملحوظة لهم، في غير مفصل من مفاصل هذا المشروع. اما واضعو هذا المشروع وهو اعد بالتوافق بين الحريري والوزيرين بهيج طبارة وسمير الجسر الذي وزعت نسخ عنه، امس على الوزراء تمهيدا لادراجه على جدول اعمال مجلس الوزراء، فيهدفون، من خلاله الى تشجيع السوق التأجيرية في لبنان، بتقديم دليل قاطع على استمرار مسلكية الدولة التحررية المعتمدة منذ العام 1992. ومن شأن اشاعة ثقة المالكين بالقاعدة التأجيرية في لبنان ان تحرك الجمود الذي تعاني منه »سوق« الشقق المنجزة، فيرتفع منسوب العرض وتنخفض قيمة الايجارات المعقودة لغايات سكنية. ووفق الجدول الزمني المنصوص عنه في المشروع، فإن الفئة الأولى المستهدفة، بالتحرير هي العقود الموقعة بين 1/1/1985 و22/7/1992، على ان يتم التحرير في 31/12/2007. ووفق هذه القاعدة تحرر كل سنتين فئة جديدة من عقود الايجارات، بحيث تتحرر كلها، بأقدمها، في تاريخ 31/12/2013. في مقابل هذا الطرح، فإن الدولة مدعوة، وفق احكام هذا المشروع الى اعطاء حوافز مهمة للمالك الراغب في بيع الشقق التي يؤجرها باعفائه من كافة الرسوم القانونية المتوجبة على معاملة الفرز، في حين انها تمنح المستأجر الراغب بتملك مأجوره او أي شقة أخرى اعفاءات من رسوم الفراغ والتأمين وفك التأمين ومن رسم الطابع المتوجب على العقود والمستندات والمعاملات المنظمة ومن ضريبة الأملاك المبنية لمدة عشر سنوات تلي تاريخ الشراء. الى هذا كله، فإن المشروع ينص صراحة على ان المستأجر الراغب بتملك شقة سكنية يحوز على الأولوية في القروض التي تقدمها المؤسسة العامة للاسكان ومصرف الاسكان. وفي مقابل وعد المالك باعادة مسكنه اليه، في وقت لاحق، فإن المستأجر الى حين انتهاء صلاحية عقده لا يدفع أي زيادة على بدل الايجار الذي يدفعه حاليا. وتعتبر هذه المعادلة، بالقواعد المنصوص عليها، اول محاولة جدية للدولة، في رعاية سياسة اسكانية شاملة، على خلفية حل الأزمة التأجيرية المتأزمة في لبنان. وعلى الرغم من أهمية هذا الطرح ومن جدليته في آن، فانه يبقى مجرد جزء من المشروع المطروح إذ انه احتوى على مسائل كثيرة أخرى ومن بينها: } انشاء لجان يترأسها قاض وتتقاضى تعويضات خاصة، مهمتها البت السريع بدعاوى الاسترداد، الأمر الذي يخفض على المحاكم القائمة حاليا، بحدود 25$ من الدعاوى، فيسهل البت بنزاعات الايجارات الأخرى، ويجعل دعاوى الاسترداد سريعة البت، عبر لجان شبيهة بلجان الاستملاك التي ثبت عملها السريع. } قياس التعويض الذي يعطى للمستأجر الذي تقرر اخلاؤه على قيمة الايجارات الحالية وليس على أساس قيمة المأجور الذي يخليه. } تشجيع فريقي العقد على فضه، اما بالتمليك او الاخلاء، قبل انتهاء فترة التمديد النهائية. } تنظيم علاقات المالكين والمستأجرين بالنسبة للنفقات المشتركة وكيفية توزيع اعبائها بهدف تخفيف التوتر في هذه العلاقات من جهة وبهدف تجديد المظهر الخارجي والأقسام المشتركة للأبنية التي بقيت في غالبيتها من دون صيانة. مشروع قانون الايجارات لا يلحظ العقود الخاصة بالغايات التجارية، إذ انها ستحظى قريبا بمشروع قانون خاص بها. ما رفع الى مجلس الوزراء يتسم بالأهمية وهو مطروح للنقاش الجدي والمعمق. نص مشروع القانون في ما يأتي نص قانون الايجارات: الباب الأول :أحكام عامة المادة الاولى: تخضع لأحكام هذا القانون جميع عقود ايجار العقارات المبنية المعقودة قبل 23/7/1992. المادة 2: تستثنى من أحكام هذا القانون: أ) عقود ايجار الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها. ب) عقود الايجار الموسمية العائدة لأماكن الاصطياف والاشتاء. ج) العقود التي بموجبها يقدم اصحاب العمل اماكن لسكن اجرائهم مجانا او ببدل. د) عقود ايجار الفيلات التي تتوافر فيها المواصفات الآتية: أن تكون مؤلفة من طابق واحد او اكثر ومؤجرة لسكن مستأجر واحد ولها حديقة ومرآب وجهاز تدفئة وجهاز خاص يؤمن المياه الساخنة وان كان المستأجر يتحمل نفقات تأمينها شرط توافر هذه المواصفات بتاريخ بدء الايجار الاساسي. اذا لم يرغب المالك في تجديد عقد الفيلا المستثنى، عليه ان يعلم المستأجر بذلك قبل ثلاثة أشهر على الاقل من انتهاء مدة العقد وذلك بموجب بطاقة بريدية مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام او بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل، وان يدفع له تعويضا مقطوعا يعادل ستة اضعاف بدل ايجار السنة الاخيرة. واذا لم يقم المالك بالاعلام الوارد في الفقرة الثانية اعلاه اعتبرت الاجارة ممدة لسنة جديدة. ه اشغال الاملاك العمومية للدولة والبلديات. و عقود ايجار الاماكن المفروشة المصنفة سياحيا. الباب الثاني إيجار الأماكن السكنية المادة 3: 1) مع مراعاة احكام المادة 11 من هذا القانون، وبالرغم من كل اتفاق سابق مخالف تمدد، لآخر مرة، عقود ايجار الاماكن السكنية الخاضعة لهذا القانون كما يلي: أ تمدد لغاية 31/12/2007 عقود الايجار المعقودة بين 1/1/1985 و22/7/1992. ب تمدد لغاية 31/12/2009 عقود الايجار المعقودة بين 1/1/1975 و31/12/1984. ج تمدد لغاية 31/12/20011 عقود الايجار المعقودة بين 1/1/1960 و31/12/1974. د تمدد لغاية 31/12/2013 عقود الايجار المعقودة قبل 1/1/1960. 2) يسري التمديد سنة فسنة لمصلحة المستأجر، ويحق لهذا الاخير ان يتنازل عن حقه فيه على ان يعلن عن رغبته بعدم التمديد قبل شهرين على الأقل من انتهاء السنة الممدة وذلك بموجب بطاقة بريدية مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام يوجهها الى المؤجر او بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل. 3) يبقى التنازل عن الحق بالتمديد الحاصل بعد انتهاء المدة التعاقدية الاولى وقبل العمل بهذا القانون نافذ المفعول. 4) يتوجب على المستأجر، عند انتهاء مدة التمديد المحددة في الفقرة 1 أعلاه، اخلاء المأجور وتسليمه شاغرا الى المالك، ويصبح اشغاله للمأجور دون مسوغ شرعي. المادة 4: تعتبر بمثابة اماكن سكنية، من اجل احتساب بدل الايجار فقط، الاماكن المؤجرة، بعقد واحد، للسكن ولغير السكن. المادة 5: في حال وفاة المستأجر او تركه المأجور، يحل محله حكما في الاستفادة من عقد الايجار الاساسي، او الممدد عند الاقتضاء، بكافة شروطه الاخيرة او المعدلة بحكم القانون: أ) زوج المستأجر وأصوله وأولاده فقط الذين يقيمون معه في المأجور ما عدا من سبق ان ترك المأجور وشغل مسكنا آخر. ب) أنسباؤه الذين دخلوا معه الى المأجور عند بدء تنفيذ الاجارة وكانوا لا يزالون مستمرين في اشغاله بدون انقطاع. المادة 6: لا يجوز للمستأجر التنازل عن المأجور او تأجيره كليا او جزئيا الا بموافقة المالك الخطية وبالشروط التي يتفق عليها. إذا تنازل المستأجر الاصلي عن المأجور وكان مرخصا له بذلك صراحة في عقد الايجار الاساسي او الممدد بحكم القانون، يستفيد المتنازل لهم من التمديد القانوني ويحلون محل المستأجر الاصلي وتصبح علاقتهم مباشرة مع المالك. وفي حال التأجير الثانوي الكلي او الجزئي فإن المالك الصريح في العقد الاساسي او الممدد، تبقى العلاقة التأجيرية محصورة بين المالك والمستأجر الاصلي وتنتهي مدة الايجار الثانوي بانتهاء مدة الايجار الاصلي. تخضع الاجارة الثانوية المعقودة بعد 22/7/1992 لحرية التعاقد وفقا لأحكام القانون رقم 159/92. على المالك ان يدعو الى المحاكمة المستأجر الثانوي في كل دعوى تقام بوجه المستأجر الاصلي، ويكون للحكم الصادر بوجه المستأجر الأصلي قوة القضية المحكوم بها بوجه المستأجر الثانوي، على انه يحق للمستأجر الثانوي مطالبة المستأجر الاصلي بالتعويض في حال ثبوت سوء نية أو خطأ او اهمال هذا الاخير. المادة 7: أ) للمالك ان يطلب لأجل سكنه أو سكن أحد أولاده استرداد المأجور السكني شرط ان يثبت ضرورة عائلية تضطره الى استرداده، وان لا يكون هو او من يطلب الاسترداد لمصلحته مالكا مسكنا آخر ملائما وصالحا للسكن غير مشغول ومعادلا في مستواه للمأجور المطلوب استرداده ضمن النطاق البلدي عينه او نطاق بلدي مجاور. وللمالك ان يطلب استرداد مأجور ملاصق للمسكن الذي يقيم فيه اذا كانت الغاية من الاسترداد ضم المأجور المسترد لمسكنه وجعله مسكنا مؤمنا لحاجات العائلة. يستفيد من هذه الاحكام من يملك ثلاثة أرباع اسهم العقار المأجور على الاقل والمالك الذي يحصل على موافقة شركائه الخطية لتوفير هذه الاكثرية. ب) للمالك صاحب المستشفى او المؤسسة التربوية او التعليمية او الخيرية او الميتم المؤجر قسم من عقاره او عقاراته المتلاصقة للسكن ان يسترد هذا القسم شرط اضافته الى الاصل واستعماله لأغراض المؤسسة. ج) للمالك ان يطلب استرداد المأجور لأجل هدمه واقامة بناء جديد مكانه. وله من اجل اقامة طابق او اكثر ان يطلب استرداد البناء القائم على السطح او اي قسم آخر في البناء اذا كان هذا الاسترداد ضروريا من الناحية الفنية لإقامة الانشاءات الجديدة. د) يترتب على المالك طلب الاسترداد وفقا لأحكام هذه المادة ان يدفع للمستأجر تعويضا عادلا تقدره لجان الاسترداد الخاصة المنصوص عليها في المادة 28 من هذا القانون، او محكمة الاستئناف عند الاقتضاء، على ان لا ينقص التعويض في حالة الاسترداد وفقا للفقرتين (أ) و(ب) من هذه المادة عن سبعة أمثال الفرق بين البدل الذي كان يدفعه المستأجر بتاريخ اقامة الدعوى وبدل المثل الذي تقدره المراجع المذكورة وان لا يزيد هذا التعويض عن عشرة أمثاله. وفي مطلق الاحوال يجب ان لا تتجاوز قيمة التعويض المحكوم به خمسة وثلاثين المئة من قيمة المأجور. أما في حالة الاسترداد وفقا للفقرة (ج) من هذه المادة فإن التعويض لا ينقص عن عشرة أمثال الفرق بين البدل الذي كان يدفعه المستأجر بتاريخ اقامة الدعوى وبدل المثل الذي تقدره المراجع المذكورة وان لا يزيد هذا الفرق عن اثني عشر مثلا، شرط ان لا تزيد قيمة التعويض المحكوم به عن خمسين بالمئة من قيمة المأجور. وفي دعاوى الاسترداد العالقة التي لم يصدر بها قرار مبرم قبل تاريخ نفاذ هذا القانون يحدد التعويض وفقا لأحكام القانون الذي أقيمت الدعوى في ظله على ان لا يتجاوز التعويض خمسة وثلاثين بالمئة من قيمة المأجور بتاريخ صدور الحكم النهائي في حالة الاسترداد للضرورة العائلية، وخمسين بالمئة في حالة الاسترداد للهدم. المادة 8: يترتب على المالك الذي استرد مأجوره عملا بأحكام هذا القانون وان يدفع الى المستأجر تعويضا اضافيا يعادل نصف قيمة التعويض المقضي به دون ان يكون المستأجر ملزما بإثبات الضرر الذي أصابه وذلك في الحالتين المبينتين أدناه: 1 إذا كان المأجور قد استرد وفقا لإحدى الغايتين المنصوص عنهما في الفقرتين أ وب من المادة 7 من هذا القانون ولم يستعمله المالك دون مسوغ مشروع وفقا للغاية المطلوبة بمهلة سنة من تاريخ الإخلاء او لم يستمر دون مسوغ مشروع في استعماله على ذلك الوجه ثلاث سنوات على الأقل. 2 إذا كان المأجور قد استرد من اجل الهدم وإعادة البناء وفقا للغاية المنصوص عنها في الفقرة (ج) من المادة 7 من هذا القانون ولم يشرع المالك بالبناء دون مسوغ مشروع بمهلة سنة من تاريخ إخلاء مستأجر ولم يتممه في مهلة لا تتجاوز الخمس سنوات من تاريخ الشروع في العمل بدون مسوغ مشروع او اذا استعمل المأجور المسترد لسكنه او لمنفعته الشخصية او أجره من الغير خلال مهلة السنة المبينة اعلاه. المادة 9: يسقط الحق بالتمديد ويحكم على صاحبه بالاخلاء في الحالات الآتية: أ إذا لم يدفع ما استحق عليه من بدل الاجارة وذلك خلال شهرين بعد تبلغه بنفسه او بواسطة احد افراد عائلته الراشدين المقيمين معه، او بواسطة ممثله القانوني اذا كان شخصا معنويا، إنذارا موجها إليه بموجب بطاقة مكشوفة مضمونة مع إشعار بالاستلام او بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل او بموجب انذار صادر عن دائرة التنفيذ وفقا لما نصت عليه المادة 29 من هذا القانون. في حال تعذر اجراء التبليغات المشار إليها في الفقرة السابقة يتم التبليغ بواسطة النشر في جريدتين محليتين يوميتين يعينهما قاضي الامور المستعجلة بعد تثبته من تعذر التبليغ وذلك بناء على طلب المؤجر باستدعاء لا يخضع لأي رسم او طابع من اي نوع كان وتلصق صورة الانذار على باب المأجور بواسطة مباشر وتسري مهلة الشهرين من تاريخ حصول آخر معاملة نشر او لصق. وفي حال تعذر إجراء تبليغ الإنذار الصادر عن دائرة التنفيذ يتم التبليغ بواسطة النشر واللصق وفقا للاصول عينها بموجب قرار يتخذه رئيس دائرة التنفيذ. يتحمل المستأجر نفقات هذه المعاملات. ب إذا أساء استعمال المأجور بأن أحدث فيه تخريبا غير ناشئ عن الاستعمال العادي او استعمله على وجه يتنافى وشروط العقد دون موافقة المؤجر الخطية. لا تعتبر اساءة لاستعمال المأجور ممارسة المستأجر صاحب المهنة الحرة لمهنته في قسم من المأجور المخصص لسكنه لأسباب أمنية اضطرته لترك مقر ممارسة مهنته وفي هذه الحالة لا يحق للمالك مطالبة المستأجر بأي تعويض كما لا يجوز للمستأجر مطالبة المالك بأي تعويض اضافي عنه في حالات الاسترداد. لا تعتبر اساءة لاستعمال المأجور التجهيزات التي يقيمها المستأجر على نفقته شرط ان لا تضر بمتانة البناء ويعتبر من هذا القبيل اعمال تركيب المصعد وخزان المياه او تأمين التدفئة او التبريد او الماء الساخن. باستثناء أشغال الزخرفة والديكور السطحية البسيطة، على المستأجر الذي يرغب في الافادة من احكام هذه المادة ان يستحضر المؤجر امام قاضي الامور المستعجلة لاستئذانه بأن يجري الأعمال التي يرغب في إجرائها والتي يجب عليه تحديدها، لتمكين المحكمة من تقدير قانونيتها وملاءمتها. يتحمل المستأجر او المستأجرون نفقات عقد تأمين ضد جميع المخاطر التي يمكن أن تنتج عن الاشغال التي يقومون بها ونفقات الاعمال المذكورة آنفا ونفقات إعادة الحال الى ما كانت عليه في أقسام البناء التي تكون قد تضررت بسبب الأعمال دون ان يكون لهم الحق بالرجوع على المالك للمطالبة بها أو بقسم منها سواء أثناء إشغالهم المأجور أو بتاريخ انتهاء هذا الإشغال. لا تدخل قيمة التحسينات الحاصلة من جراء الاعمال المذكورة في هذه الفقرة (ب) في حساب تعويض الاسترداد. ج اذا تنازل عن المأجور او اجره كليا او جزئيا دون موافقة المؤجر الخطية، وفي هذه الحالة يقتضي ادخال المستأجر الثانوي او المتنازل له في المحكمة. د إذا أنشأ المستأجر بناء للسكن، او شغر له، او تملك بناء شاغرا يملك ثلاثة أرباعه على الاقل ويكون صالحا وملائما لسكنه ومعادلا لمستوى المأجور الذي يشغله في المدينة او القرية عينها، او في مكان لا يبعد عن المأجور اكثر من سبعة كيلومترات خطا شعاعيا. في هذه الحالات، يعتبر الزوج والزوجة والاولاد القاصرون المقيمون مع المستأجر وكذلك اولاد المستأجر الراشدون الذين هم على عاتقه، في حكم الشخص الواحد لتطبيق احكام هذه الفقرة ما لم تتوافر في وضع الاولاد حالة الضرورة العائلية المنصوص عنها في الفقرة (أ) من المادة 7 من هذا القانون، شرط الإقامة الفعلية في مهلة لا تتجاوز السنة من تاريخ إنجاز البناء او التملك او الشغور والاستمرار في السكن لمدة ثلاث سنوات على الاقل. تستثنى من احكام هذه الفقرة الحالة التي يتملك فيها المستأجر او من يعتبر معه في حكم الشخص الواحد، شقة لاستعمالها كمكتب تجاري او سياحي او لممارسة مهنة من المهن ويستعملها فعليا لهذه الغاية خلال ستة اشهر من تاريخ التملك ويستمر في الاستعمال عينه لمدة ثلاث سنوات على الاقل. ه إذا ترك المأجور مدة سنة بدون انقطاع وذلك رغم استمراره في دفع بدل الايجار. يستثنى من احكام هذا البند اللبنانيون الموظفون والمستخدمون في البعثات اللبنانية الرسمية في الخارج. و اذا ترك المأجور مدة ستة اشهر بدون انقطاع وكان مدينا بشيء من البدلات ولم يكن له مقام معروف من المالك يبلغ فيه الانذار بالدفع او لم يختر مقاما في لبنان يبلغ فيه هذا الانذار، يعينه للمؤجر بموجب كتاب او بطاقة بريدية مكشوفة مضمونة مع إشعار بالاستلام وفقا لأصول التبليغ المنصوص عنها في الفقرة (أ) من هذه المادة. ز اذا ترك المستأجر غير اللبناني المأجور لمدة ستة اشهر دون انقطاع. المادة 10: للعسكريين الذين كانوا قبل العمل بهذا القانون يشغلون مساكن عملا بالقوانين الخاصة بمصادرة بيوت لسكن العسكريين، او يستمروا في إشغال المساكن المصادرة لسكنهم بعد احالتهم على التقاعد بالبدل الاخير الذي يؤدونه للمالك. وفي حال تطبيق احكام الاسترداد على العسكريين الذين خضعوا لهذه المادة يحدد التعويض المستحق لهم بنصف قيمة التعويض المتوجب وفقا للمادة 7 من هذا القانون. المادة 11: خلال مدة التمديد القانوني المنصوص عليها في المادة 3 من هذا القانون، يحق للمالك، خلال الستة اشهر الاولى من كل سنة ميلادية، ان يطلب من لجنة الاسترداد الخاصة المنصوص عليها في المادة 28 من هذا القانون التابع لها العقار ان تخمن القيمة البيعية للمأجور بتاريخ الطلب. يخضع تقديم الطلب لرسم مقطوع قدره خمسماية ألف ليرة لبنانية، وتصدر اللجنة قرارها بمهلة اسبوع واحد. يعود للمالك في ضوء قرار اللجنة، وبمهلة شهر واحد من تاريخ القرار المذكور، ان يوجه كتابا الى المستأجر بواسطة الكاتب العدل يعرض عليه استرداد المأجور لقاء تعويض يوازي النسبة الملحوظة في الجدول المرفق بهذا القانون من اصل تخمين لجنة الاسترداد للقيمة البيعية للمأجور. يحدد المالك في كتابه مهلة الاخلاء على ان لا تقل عن ثلاثة اشهر. في حال موافقة المستأجر على العرض المبلغ منه، عليه ان يبلغ قراره بهذا الشأن الى المالك بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل. يعتبر سكوت المستأجر بعد انقضاء شهر على تبلغه كتاب المالك بمثابة رفض للعرض من جانبه. على المالك، بمهلة اسبوعين من تبلغه كتاب المستأجر بالموافقة، ان يودع نقدا لدى الكاتب العدل مبلغا يوازي قيمة التعويض الذي يتم دفعه الى المستأجر لقاء تسليمه المأجور شاغرا وذلك بموجب محضر ينظم لدى الكاتب العدل بحضور الفريقين. في حال تخلف المالك عن ايداع المبلغ المذكور ضمن المهلة المحددة، يستحق للمستأجر بذمته، بمثابة بند جزائي غير قابل للتخفيض، مبلغا يعادل 15$ من قيمة التعويض، ويحق للمستأجر اجراء المقاصة بين هذا المبلغ وبدلات الايجار المتوجبة او التي سوف تتوجب عليه في المستقبل. المادة 12: تشجيعا لتملك المستأجر الخاضع لاحكام هذا القانون للمسكن الذي يشغله، يعفى المستأجر في هذه الحال: 1) من رسوم الفراغ والتأمين وفك التأمين المتعلقة بالمسكن الذي يشغله. 2) من رسم الطابع المتوجب على العقود والمستندات والمعاملات المنظمة بمناسبة شراء المسكن المذكور. 3) من ضريبة الاملاك المبنية المتوجبة على المسكن المذكور وذلك لمدة عشر سنوات تلي تاريخ الشراء. كما يعفى المالك في هذه الحال من كافة الرسوم القانونية المتوجبة على معاملة إفراز البناء، على ان يبرز الى وزارة المالية، خلال مهلة ثلاثة اشهر من تاريخ انجاز هذه المعاملة المستندات التي تثبت بيع المسكن من شاغله. المادة 13: يستفيد من الاعفاءات المنصوص عليها في المادة السابقة، بالنسبة للمسكن الذي يتملكه، المستأجر الذي يخلي المأجور تنفيذا لاحكام المادة 3 من هذا القانون. المادة 14: مع مراعاة التواريخ المحددة لتحرير الايجارات في المادة 3 من هذا القانون، تعطى الافضلية في منح القروض السكنية من قبل مصرف الاسكان او المؤسسة العامة للسكان للمستأجرين الخاضعين لاحكامه. الباب الثالث عقود ايجار الاماكن غير السكنية المادة 15: تمدد عقود ايجار الاماكن غير السكنية الخاضعة لاحكام هذا القانون بانتظار صدور قانون خاص ينظم علاقة المالك بالمستأجر في هذه العقود. خلال هذه المدة ترتبط بدلات الايجار اعتبارا من 1/1/2003 وتزاد تباعا بنسبة تعادل معدل التضخم السنوي وفقا للمؤشر الرسمي الصادر عن ادارة الاحصاء المركزي في السنة السابقة على ان لا يزيد عن 5$ (خمسة بالمئة). المادة 16: يستفيد من التمديد في حال وفاة المستأجر او تركه المأجور: اولا فيما يتعلق بالاماكن المؤجرة لغايات تجارية او صناعية: 1 ورثة المستأجر او بعضهم حسب الاتفاق فيما بينهم. 2 شركاء المستأجر الثابتة شراكتهم بتاريخ عقد الايجار او بتاريخ سابق. 3 المستفيدون من احكام المادة 5 وما يليها من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11. وفي هذه الحالة تمدد اجارة الامكنة المخصصة لاستثمار المؤسسة التجارية وتنتقل الى من تنتقل إليه تلك المؤسسة. تعتبر تجارية او صناعية الاماكن المؤجرة للغايات المعددة في المواد 6 و7 و8 من قانون التجارة البرية. ثانيا فيما يتعلق بالاماكن المؤجرة لممارسة مهنة حرة منظمة بقانون: 1 ورثة المستأجر او بعضهم حسب الاتفاق فيما بينهم شرط ان يمارس الوريث اي مهنة حرة منظمة بقانون. 2 كل من آل إليه المأجور عن طريق التنازل من المستأجر او من ورثته شرط ان يمارس المتنازل له اي مهنة حرة منظمة بقانون وعلى ان يجري التنازل في حال وفاة المستأجر في مهلة لا تتعدى السنتين من تاريخ الوفاة. إذا كان المأجور مؤجرا من اكثر من واحد ممن يمارسون مهنة حرة وتوفي احدهم وليس بين ورثته من يمارس مهنته عينها، يعطى شركاؤه في الايجار حق الحلول محله بشروط العقد ذاتها، لقاء تعويض للورثة يعادل عشرة اضعاف بدل الايجار السنوي المعمول به بتاريخ الوفاة. اما في حال ترك المستأجر الشريك للمأجور لاي سبب كان فيحل محله شركاؤه بشروط العقد عينها. ثالثا: فيما يتعلق بالاماكن الاخرى: 1 زوج واصول وفروع المستأجر، او بعضهم حسب الاتفاق فيما بينهم شرط ان يمارسوا المهنة او الحرفة عينها. 2 شركاء المستأجر الثابتة شراكتهم بتاريخ عقد الايجار او بتاريخ سابق. 3 كل من آل إليه المأجور عن طريق التنازل من المستأجر او من الورثة الوارد ذكرهم في الفقرة (1) آنفا شرط ان يمارس المتنازل له المهنة عينها، على ان يجري التنازل رسميا لدى الكاتب العدل في حال وفاة المستأجر في مهلة لا تتعدى السنة من تاريخ الوفاة. يحق للمالك مضاعفة بدل الايجار وفقا لاحكام المادة 17 من هذا القانون. يعتبر جميع الاشخاص المستفيدين من التمديد بموجب احكام هذه المادة متكافلين متضامنين تجاه المؤجر في تنفيذ موجباتهم. المادة 17: يسقط حق المستأجر في التمديد وفقا لاحكام الفقرات (أ) و(ب) و(ج) و(ه) و(و) و(ز) من المادة 9 من هذا القانون. المادة 18: لمالك العقار المؤجر لغير السكن الحق باسترداد المأجور وفقا لاحكام الفقرتين (ب) و(ج) من المادة 7 من هذا القانون ويترتب على المالك بالاضافة الى التعويض المحدد في هذه المادة تعويض آخر عن الخسارة التي يتعرض لها المستأجر من جراء الاخلاء (كبدل الخلو وخسارة الموقع والزبائن وتوقف الاعمال وغيرها). تطبق على المالك الذي استرد مأجوره احكام المادة 8 من هذا القانون المتعلقة بالتعويض الاضافي في حال توفر شروطها. الباب الرابع احكام مشتركة لجميع عقود الايجار المادة 19: تضاعف مرة واحدة بدلات الايجارات في الحالات التالية: أ عن الاماكن المؤجرة لشخص طبيعي او معنوي يكون او يصبح مالكا ابنية او حصصا شائعة في اماكن يزيد نصيبه من مجموع بدلات ايجارها الفعلية عن عشرة امثال بدل ايجار المأجور الذي يشغله. من اجل احتساب هذه البدلات، يعتبر الزوج والزوجة والاولاد المقيمون مع المستأجر في حكم الشخص الواحد، ولا يحق للمالك ان يطلب هذه المضاعفة من مستأجر واحد او من يحل محله بحكم هذا القانون الا مرة واحدة. لا يستفيد من احكام هذه الفقرة المالك الذي سبق له ان طالب بالبدل العادل في ظل القانون رقم 160/92، واستفاد من هذه المضاعفة. ب الايجارات المعتبرة عنصرا من عناصر المؤسسة التجارية والتي يجري عليها عقد ادارة حرة وفقا لاحكام المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 وذلك طيلة فترة الادارة الحرة. ج الايجارات المعتبرة عنصرا من عناصر المؤسسة التجارية في حالة التفرغ عنها او في حالة بيعها بواسطة الدوائر القضائية. د عن الاماكن المؤجرة لممارسة مهنة حرة منظمة بقانون في حال التنازل عنها وفقا لاحكام الفقرة 2 من البند ثانيا من المادة 13 من هذا القانون. المادة 20: أ للمستأجر بعد انقضاء مدة العقد الاساسي بالرغم من كل اتفاق مخالف ان يدفع بدل الايجار كل ثلاثة اشهر وسلفا اذا كان بدل الايجار الشهري يتجاوز نصف الحد الادنى للاجور بتاريخ استحقاق هذا البدل. ب لا يحكم على المستأجر بالاسقاط من حق التمديد: 1) اذا ارسل البدلات الى المؤجر بواسطة حوالة بريدية بكتاب مضمون مع اشعار بالاستلام ضمن المهلة القانونية الى محل اقامة المؤجر. 2) اذا اودع ضمن المهلة القانونية البدلات لدى الكاتب العدل الذي يعمل في القضاء او المدينة الذين يقع المأجور ضمن نطاق اي منهما. وعلى الكاتب العدل ان يقوم على مسؤوليته بابلاغ المؤجر مضمون الايداع ودعوته لقبض قيمته. المادة 21: لكل من المالك والمستأجر تنفيذ الحكم القاضي بالاسترداد، واذا لم يعمد المالك الى تسديد ما يتوجب عليه من قيمة التعويض في دائرة التنفيذ، بعد انذاره، يلزم بتعويض اضافي قدره اثنان بالمئة شهريا من قيمة التعويض، غير قابل للتعديل، يحسب وينفذ ويحصل مباشرة بواسطة دائرة التنفيذ. المادة 22: يقصد بالنفقات المشتركة الواردة في هذا القانون: 1 نفقات الخدمات المشتركة وهي: أ نفقات استهلاك او انتاج التيار الكهربائي، العائدة لسكن البواب والمصعد وسائر الاقسام المشتركة في البناء المفرز وما هو بحكمها في البناء غير المفرز. ب نفقات تأمين المياه الباردة بما في ذلك المستخرجة من الآبار الارتوازية والمياه الساخنة والتدفئة والتبريد. ج أجر البواب الموازي للحد الأدنى للأجور، بالإضافة إلى الزيادات بما فيها التدرج والضمائم والتعويضات القانونية والاشتراكات المتوجبة للصندوق الوطني للضمان الاجتماعي وتعويض نهاية الخدمة. ولا يدخل في حساب الأجر بدل المسكن. 2 نفقات الصيانة وهي: نفقات الصيانة والطرش والدهان والإصلاحات المتعلقة بأجهزة تأمين المياه والتبريد والتدفئة وتمديداتها المشتركة وبالمصعد وبتأمينه لدى إحدى شركات الضمان. 3 نفقات إعادة التجهيز وهي: نفقات إعادة تجهيز البناء بالآلات والمعدات التي تؤمن الخدمات المشتركة، وتعتبر بحكم نفقات إعادة التجهيز نفقات تجديد المظهر الخارجي للبناء والأقسام المشتركة أو ما هو بحكمها. المادة 23: ما لم يكن ثمة اتفاق يحمل المستأجر كافة النفقات المشتركة، يتحمل المالك 20$ (عشرين بالمئة) من نفقات الخدمات المشتركة والصيانة شرط أن لا تتجاوز مساهمته 5$ (خمسة بالمئة) من مجموع بدلات إيجار الأمكنة التي تستفيد من هذه الخدمات، ويوزع الباقي على الوحدات التي يتألف منها البناء سواء كانت شاغرة أو مشغولة من المالك أو سواه. أما نفقات إعادة التجهيز فيتحمل المالك نسبة 50$ (خمسين بالمئة) منها. تترتب نفقات تجديد المظهر الخارجي للبناء والأقسام المشتركة أو ما هو بحكمها إذا فرضت الإدارة المختصة إجراءها. تؤخذ بعين الاعتبار مساحة كل مأجور عند توزيع حصص المساهمة بين الشاغلين. كل خلاف ينشأ بين الفرقاء بشأن جدوى الأعمال أو قيمتها يفصل فيه قاضي الأمور المستعجلة وفقا للأصول المتبعة لديه. المادة 24: لا يحق للمؤجر الامتناع عن تقديم الخدمات المشتركة التي اعتاد تقديمها أو التي اتفق عليها أساسا في عقد الإيجار. فإذا كانت هذه الخدمات تشمل التدفئة أو التبريد أو المياه الساخنة، على المؤجر أن يؤمن التدفئة الكافية بصورة منتظمة من 15 تشرين الثاني حتى 31 آذار من السنة الثانية والتبريد من أول حزيران حتى 15 تشرين الأول من السنة عينها. أما المياه الساخنة فعليه تقديمها طيلة أيام السنة، كل ذلك ما لم يكن في العقد اتفاق مخالف. إذا لم يؤد المالك بدون مسوغ شرعي كل أو بعض الخدمات المتفق عليها أو المتوجبة قانونا يترتب للمستأجر، بعد التحقق من ذلك بواسطة خبير يعينه قاضي الأمور المستعجلة دون استيفاء أي رسم، تعويض يساوي بدل إيجار شهرين، على ألا يزيد مجموع التعويض المحكوم به، في السنة التأجيرية الواحدة، عن بدل إيجار ستة أشهر. المادة 25: 1 للمؤجر أن يطلب من المستأجر مرة واحدة في السنة سلفة على الحساب لتأمين النفقات المشتركة تعادل بدل إيجار ثلاثة أشهر على الأكثر، وفي هذه الحالة يحق للمستأجرين تعيين أحدهم للإشراف على عملية إنفاق هذه السلفة. 2 على المؤجر أن ينظم كل ثلاثة أشهر حسابا تفصيليا للنفقات وتوزيعا لها بينه وبين المستأجرين، مبينا حصة مساهمة كل منهم ويبلغه إليهم ويكون من حق كل منهم الاطلاع على الفواتير المثبتة لهذه النفقات وطلب صورة عنها على نفقته عند الاقتضاء للاعتراض على صحتها إذا شاء. 3 يعتبر تأخر المستأجر عن دفع السلفة أو عن دفع حصته المستحقة من المساهمة السنوية بعد المحاسبة النهائية بمثابة التأخر عن دفع بدلات الإيجار وينتج المفاعيل المنصوص عنها في الفقرة (أ) من المادة (9) من هذا القانون على أن يكون الإنذار مرفقا بجميع المستندات المثبتة للنفقات. المادة 26: 1 في حال تلكؤ المؤجر بعد تنبيهه خطيا من قبل أحد المستأجرين عن القيام بالأعمال التي تستوجب تدخله لصيانة وإصلاح المعدات التي تؤمن الخدمات المشتركة أو لإعادة تجهيزها عند الاقتضاء، يعود لشاغلي ثلاثة أرباع الأقسام أو الأماكن المؤجرة تأليف لجنة تتولى أعمال الصيانة والإصلاح وإعادة التجهيز. 2 للجنة أن تطلب من المستأجرين أو الشاغلين دفع ما يتوجب على كل منهم من النفقات التي تحسم عند الاقتضاء من بدلات الإيجار المستحقة بعد المحاسبة النهائية. 3 تبلغ اللجنة تقريرا حسابيا للمالك يتضمن النفقات المثبتة بفواتير والمبلغ المدفوع من كل مستأجر. كل خلاف ينشأ بين الفرقاء بشأن جدوى الأعمال أو قيمتها يفصل فيه قاضي الأمور المستعجلة وفقا للأصول المتبعة لديه. 4 خلافا لكل نص أو اتفاق سابق، يتحمل المستأجر كامل الإصلاحات غير المشتركة الخاصة بالمأجور. 5 كل اتفاق خطي يجري بين شاغلي ثلاثة أرباع الأقسام المعدة للإيجار أو لإشغالها من قبل المالك بشأن إعفاء المالك من تأدية كل أو بعض الخدمات المشتركة يكون ملزما للمالك ولجميع المستأجرين. المادة 27: باستثناء الدعاوى المتعلقة بممارسة حق الاسترداد المنصوص عنه في المادتين 7 و18 من هذا القانون، ومع الاحتفاظ بالاختصاص القانوني لقضاء العجلة، تناط بالقاضي المنفرد المدني صلاحية النظر للفصل في جميع دعاوى الإيجار والأشغال وفي جميع الطلبات والدفوع التي تلازمها مهما بلغ بدل الإيجار السنوي. لا يقبل الحكم الابتدائي الصادر في دعاوى إيجار العقارات المبنية الخاضعة لهذا القانون أياً من طرق المراجعة العادية والاستثنائية سوى الاستئناف خلال مهلة خمسة عشر يوما من تاريخ تبلغه، ولا يقبل الحكم الاستئنافي أي طريق من طرق المراجعة العادية أو الاستثنائية سوى الاعتراض في حدود المادة 657 من قانون أصول المحاكمات المدنية. إلا أن الحكم الاستئنافي يقبل التمييز إذا كان ثمة تعارض بينه وبين الحكم الابتدائي لجهة الإسقاط من حق التمديد فقط. المادة 28: يناط الاختصاص في دعاوى الاسترداد، وفي جميع الطلبات والدفوع التي تلازمها، بلجنة تسمى (لجنة الاسترداد الخاصة)، تؤلف وتحدد الأصول المتبعة لديها على الوجه التالي: 1 تعيّن بمرسوم، بناء على اقتراح وزير العدل، وبعد موافقة مجلس القضاء الأعلى، لجنة واحدة أو أكثر في كل محافظة، مؤلفة من قاض من الدرجة العاشرة وما فوق رئيسا ومن عضوين أحدهما خبير مهندس والآخر خبير في التخمين. 2 يعين رئيس وعضوان رديفان لكل لجنة ليقوموا مقام الرئيس والعضوين الأصيلين عند التغيب لأي سبب أو تعذر الاشتراك في أعمال اللجنة. 3 يلحق بكل لجنة، بقرار من وزير العدل، كاتب ومباشر. 4 تقدم دعاوى الاسترداد بموجب استحضار أمام لجنة الاسترداد الخاصة التي يقع المأجور في نطاقها، وتستوفى عنها الرسوم القضائية ذاتها التي تخضع لها دعاوى الاسترداد مضافا إليها رسم مقطوع قدره خمسماية ألف ليرة لبنانية. 5 يتم تبادل اللوائح وفقا للأصول وضمن المهل المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات المدنية. فور الانتهاء من تبادل اللوائح، أو انتهاء المهلة المعينة لذلك، تدعو اللجنة الفرقاء إلى جلسة كشف على المأجور، وتنظم محضرا بذلك ثم ترجئ الدعوى لإصدار الحكم، ويعطى الفرقاء مهلة عشرة أيام لتقديم مذكرة. 6 تعقد اللجنة جلساتها أثناء أو خارج ساعات الدوام الرسمي. لا يحق للجان الاسترداد الخاصة الاستعانة بخبير إلا في المسائل الهامة التي تستدعي اللجوء للخبرة أو إذا كان تقدير التعويض أو الفصل في إحدى نقاط النزاع يستلزم معلومات فنية غير متوفرة في أعضائها. 7 يمكن للجان الاسترداد منح المستأجر مهلة لإخلاء المأجور بعد انبرام القرار. 8 لا تقبل قرارات اللجنة أي طريق من طرق المراجعة العادية أو الاستثنائية سوى الاستئناف أمام محكمة الاستئناف الناظرة بقضايا الإيجارات خلال مهلة خمسة عشر يوما من تاريخ التبليغ. 9 تطبق محاكم الاستئناف الأصول المتبعة لديها، ولا تقبل القرارات الصادرة عنها أي طريق من طرق المراجعة سوى الاعتراض. 10 يتقاضى رؤساء وأعضاء اللجان والكتاب والمباشرون الملحقون بها تعويضا يحدد بمرسوم بناء على اقتراح وزيري العدل والمالية. يعمل بأحكام هذه المادة بعد انقضاء شهرين على نشر القانون الحاضر في الجريدة الرسمية. بالنسبة لدعاوى الاسترداد العالقة قبل صدور هذا القانون، يكون لطالب الاسترداد الخيار بين إبقاء الدعوى أمام المرجع المقامة لديه أو طلب نقلها إداريا أمام لجنة الاسترداد في المحافظة الواقع ضمنها المأجور. المادة 29: تطبق أحكام المادة 847 وما يليها من قانون أصول المحاكمات المدنية المتعلقة بتنفيذ الإسناد والتعهدات الخطية لتحصيل البدلات المعنية في عقود الإيجار. يمكن اعتماد عقد الإيجار الأساسي مرفقا بإفادة صادرة عن وزارة المالية تثبت تجديد تسجيل العقد. خلافا لأحكام المادة 852 من قانون أصول المحاكمات المدنية، ان الاعتراض لا يوقف التنفيذ ما لم تقرر المحكمة المختصة خلاف ذلك، لقاء كفالة أو بدونها. المادة 30: 1 تستمر إجارة المستأجرين الذين استفادوا من أحكام المادة 35 من القانون رقم 20/82 المعدل ومن أحكام المادة 24 من القانون رقم 160/92 المعدل والذين لم يعودوا إلى المأجور بعد، لأسباب أمنية. 2 يتوجب على كافة المستأجرين الذين استعملوا حقهم بالعودة الى مأجورهم ان يسددوا ربع بدلات الايجار المترتبة بعد تطبيق احكام القانون رقم 160/92 المعدل واحكام القانون الحاضر المتعلقة بالزيادات وذلك لغاية انتهاء الاسباب، الخارجية عن ارادتهم، والتي تحول دون انتفاعهم من المأجور. تبقى نافذة الاتفاقيات المبرمة بين المالكين والمستأجرين المذكورين قبل نفاذ هذ القانون. المادة 31: في جميع حالات الاسترداد والاسقاط من التمديد يمكن للمحكمة ان تأخذ بعين الاعتبار النفقات الضرورية التي يكون المستأجر قد تحملها لاجراء اعمال الترميم في المأجور المسترد وكذلك المدة التي انقضت على اعمال الترميم. المادة 32: تخضع عقود الايجار ذات البدلات الهالكة، المعقودة قبل نفاذ هذا القانون، لاحكام البدل العادل بعد انتهاء المدة التعاقدية الأولى. يحدد البدل العادل بنسبة تتراوح بين خمسة وسبعة بالمئة من قيمة المأجور. تقدر قيمة المأجور بما يصيبه من مجموع كلفة البناء ومن ثمن الأرض. يقدر مجموع كلفة البناء بتاريخ اقامة الدعوى بعد حسم ما يكون قد تدنى من قيمته بسبب القدم. يقدر ما يصيب المأجور من ثمن الأرض بتاريخ اقامة الدعوى وفقا لاحدى الحالتين الآتيتين: 1 إذا كان البناء قد استنفد كامل عامل الاستثمار العام المسموح به في العقار القائم عليه يوزع ثمن الأرض على عدد طوابق البناء القانونية. 2 إذا كان البناء لم يستنفد كامل الاستثمار العام المشار اليه سابقا، تحسب المساحة اللازمة له من الأرض بالاستناد الى عامل الاستثمار هذا وتقدر قيمة هذه المساحة وتوزع على عدد الطوابق. وفي الحالتين المذكورتين، تراعى أهمية كل من الطوابق بالنظر الى الطوابق الأخرى وحالته وظروفه الخاصة دون ان يتأثر هذا التقدير بالتحسينات على انواعها التي يكون المستأجر قد اجراها على نفقته الخاصة. المادة 33: خلافا لأي نص آخر لا تعتبر باطلة عقود الايجارات المتعلقة بأماكن تحوي مخالفات لقونين البناء او التنظيم المدني إلا إذا كانت هذه المخالفات غير قابلة للتسوية بموجب القوانين النافذة. المادة 34: مع مراعاة الفقرة الأخيرة من البند (د) من المادة 7 من هذا القانون تبقى الدعاوى المقامة قبل تاريخ العمل بهذا القانون خاضعة لاحكام القوانين التي اقيمت في ظلها. المادة 35: تحدد دقائق تطبيق احكام هذا القانون لا سيما المواد 12 الى 14 منه بمراسيم تتخذ في مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزيري العدل والمالية. المادة 36: ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ومع مراعاة احكام المادة 2 منه، يعمل به اعتبارا من 1/7/2001. الاسباب الموجبة وجاء في الاسباب الموجبة. خلال عام 1992، اقر مجلس النواب قانونين لتنظيم العلاقات التأجيرية، الاول يحمل الرقم 159/92 ويرعى عقود الايجار المعقودة بعد تاريخ العمل به، اي اعتبارا من 23/7/1992، والثاني يحمل الرقم 160/92 وهو يتعلق بعقود الايجار الخاضعة لقوانين الايجارات الاستثنائية، التي تمدد مفعولها بالشروط الملحوظة في القانون المذكور لغاية 30/6/2001. ان الحكومة اذ تؤكد على حرية التعاقد التي اطلقها القانون 159/92، تعتبر بأنه قد حان الوقت، بعد انقضاء اكثر من خمسين سنة على قوانين الايجارات الاستثنائية، لوضع قانون دائم يرعى الايجارات المعقودة قبل 22/7/1992، ويلحظ تحرير عقود ايجار الاماكن السكنية تباعا خلال فترة اقصاها 12 سنة. أما عقود ايجار الاماكن غير السكنية، فلا بد من اخضاعها الى تشريع آخر دائم يراعي خصوصية هذه العقود وذلك اسوة بما هو معمول به في الدول الاخرى. وبما انه يقتضي، خلال فترة التمديد، تنظيم العلاقة بين المالكين والمستأجرين، لذلك فإن المشروع المرفق يمدد عقود ايجار الاماكن السكنية لمرة اخيرة ضمن شروط مستوحاة من قوانين الايجارات السابقة، على ان لا تلحق ببدلات ايجار هذه الاماكن طوال تلك الفترة اية زيادة. اما عقود ايجار الاماكن غير السكنية، فإن المشروع المرفق يلحظ تمديدها لحين صدور التشريع الخاص الذي سوف يرعاها على ان ترتبط بدلاتها اعتبارا من 1/1/2003 بمؤشر التضخم الصادر عن ادارة الاحصاء المركزي على ان لا تزيد عن 5$ سنويا. ان المشروع يعطي المؤجر حق تحصيل بدلات الايجار المستحقة مباشرة بواسطة دائرة التنفيذ، وحرصا على سرعة التنفيذ فإن المشروع يلحظ بأن اعتراض المستأجر لا يوقف التنفيذ ما لم تقرر المحكمة ذلك، بكفالة او من دون كفالة. ان المشروع، اذ يبقي على حالات الاسترداد من دون تعديل، يعالج موضوع الاسترداد بطريقة جديدة من ناحيتين: الاولى ان التعويض لا يتحدد، كما هو الحال في ظل القانون 160/92، على اساس نسبة معينة من قيمة المأجور المسترد (تتراوح بين 25 و50 بالمئة) بل على اساس الفرق بين بدل الايجار الذي يدفعه المستأجر وبدل المثل للمأجور. الا ان المشروع يلحظ سقفا للتعويض بحيث لا يتجاوز 35$ من قيمة المأجور في حالة الاسترداد للضرورة العائلية، و50$ في حال الاسترداد للهدم واعادة البناء. اما الناحية الثانية، فهي تقضي باعادة النظر بصورة جذرية في الاصول التي تخضع لها دعاوى الاسترداد بغية تسريعها وتخفيف الضغط الناتج عنها عن المحاكم الناظرة بدعاوى الايجارات. وبالفعل، فقد تبين ان دعاوى الاسترداد تمثل في بيروت مثلا نسبة لا تقل عن 25$ من اصل مجموع دعاوى الايجارات، وتشكل بالتالي عاملا اساسيا من عوامل ارهاق جداول محاكم الايجارات، وتأخير الفصل في دعاوى الايجارات عامة. لذلك فإن المشروع ينشئ لجانا خاصة تؤلف، اسوة بلجان الاستملاك، برئاسة قاض من مهندس وخبير في التخمين، يعهد إليها النظر بدعاوى الاسترداد في المرحلة البدائية وفقا لاصول مستعجلة تقضي بتعيين موعد للكشف على المأجور فور الانتهاء من تبادل اللوائح، ومن ثم ترجأ الدعوى لاصدار الحكم. وبالنظر الى ان الخبرة متوفرة في اعضاء اللجنة، فإنه يتوقع ان لا يستغرق البت بدعوى الاسترداد اكثر من بضعة اشهر، مع حق اللجنة بمنح المستأجر مهلة للاخلاء، على ان تكون قرارات اللجنة خاضعة للاستئناف امام محاكم الاستئناف الناظرة بقضايا الايجارات. وان من شأن هذه الاصول الجديدة ان تؤدي الى تسريع البت في دعاوى الايجارات الاخرى التي تبقى من صلاحية القاضي المنفرد. ان المشروع يتضمن احكاما جديدة تهدف الى تشجيع الفريقين، قبل انتهاء فترة التمديد القانوني، على الاتفاق على اخلاء المأجور لقاء تعويض. تحقيقا لذلك فإن المشروع يعطي المالك حق الطلب من لجان الاسترداد تخمين القيمة البيعية للمأجور، على ان يعود له في ضوء قرار اللجنة ان يعرض على المستأجر استرداد المأجور لقاء تعويض يحتسب على اساس النسبة الملحوظة في الجدول المرفق بالمشروع من اصل تخمين القيمة البيعية. ان استرداد المأجور في هذه الحال يبقى رهنا بموافقة المستأجر، فإذا حصلت هذه الموافقة يتم الاخلاء ودفع التعويض وفقا لآلية ملحوظة في المشروع. ثم ان المشروع يشجع تملك المستأجر للمأجور الذي يشغله وذلك باعطاء حوافز تتمثل باعفاء المالك من رسوم الافراز واعفاء المستأجر من رسوم الفراغ والتأمين ورسم الطابع على العقود ومن ضريبة الاملاك المبنية لمدة عشر سنوات من تاريخ الشراء. كما انه يمنح كل هذه الاعفاءات للمستأجر الذي يتملك مسكنا بعد اخلاء المأجور بنتيجة تحرير عقد اجارته. ان المشروع ينظم علاقات المالكين والمستأجرين بالنسبة للنفقات المشتركة وكيفية توزيع اعبائها، وذلك تحت اشراف قاضي الامور المستعجلة، ويخفف بالتالي من التوتر في هذه العلاقات ويقلل من الحاجة الى اللجوء الى المحاكم لحل النزاعات الناشئة عنها. ان المشروع يأخذ في الاعتبار الحاجة الى تجديد المظهر الخارجي والاقسام المشتركة للابنية التي بقيت في غالبيتها من دون صيانة في السنوات الماضية، فلحظ احكاما تنظم علاقات المالكين والمستأجرين بشأنها، في حال فرضت الادارات المختصة اجراءها. أخيراً، فإن المشروع يصوب بعض الاحكام التي كانت واردة في القانون رقم 160/92، كما يعيد صياغة بعض المواد، مستفيدا من تجربة المحاكم في هذا الصدد. ان الحكومة تتقدم من المجلس النيابي الكريم بمشروع القانون المرفق، راجية اقراره.
